法 拍 屋 相關 法律

文：張博洋（認證法律人）

‧ 房子‧土地‧鄰居 ／ 房屋買賣 ‧ 4 0
刊登：2019-01-01 ‧ 最後更新：2022-12-13

本文

何謂法拍屋，拍賣過程中應注意什麼呢？（見圖1）

一、法拍屋簡介

指依照強制執行法進行拍賣程序而拍賣的房屋。發生原因，通常是債務人欠債而無力償還，而由債權人對債務人名下房屋取得執行名義後，向法院依照強制執行法聲請實行拍賣房屋。

二、法拍屋拍賣流程

依照強制執行法，通常可分為三階段：

（一）查封階段

由法院禁止債務人處分特定的財產。為避免債務人利用自己對該特定財產的使用收益權限，做出不利債權人的事情，法院須先剝奪債務人的處分權，以確保強制執行財產的目的[1]。

查封時，債務人必須為房屋登記所有人，或具備其他證明房屋為債務人所有的證書（例如：房屋建築許可執照或使用執照等）；否則可能遭受第三人異議之訴[2]。此外，若房屋是法律禁止執行或經過假處分禁止移轉者，也不能作為查封的標的[3]。

在查封的方法，以揭示（在房屋所在地佈告查封事實，使大眾明瞭有查封的事實）、封閉（所必關閉房屋）與追繳契據（以債務人交出不動產權利證明書）為主[4]。且法院應通知登記機關為查封的登記，如此以免不知情的第三人仍辦理對被查封房屋的所有權移轉登記或抵押權登記等，並維護交易安全[5]。

為了能以適當價格拍賣房屋，法院也必須充分調查房屋的現況、占有使用情況或其他權利義務關係[6]。執行人員有現況調查權以調查房屋實際狀況、是否為海砂屋、輻射屋或經地震受創等[7]。

（二）換價階段

指將禁止處分的財產，實施拍賣以換到金錢[8]。準備拍賣時，應先估定價格並核定最低拍賣價額[9]。拍賣程序以口頭競價[10]或投標方式。若有多數不動產或房屋同時拍賣，應考量應分別拍賣或合併拍賣[11]。拍定則是指法院將拍賣物拍歸出價最高的買受人的意思表示[12]。

若拍賣日無人應買，或是應買人所出最高價沒有達到最低拍賣價格，而不能拍定時，法院應減低最低拍賣價格，擇日再拍賣，此稱為減價拍賣。減價拍賣可進行2次，每次可以減價拍賣最低價額的20％[13]。在減價拍賣前，法院應將房屋交由債權人承受。不論是有無執行名義的債權人都可以行使承受權[14]。而只有在債權人不願承受房屋時，法院才能進行減價拍賣程序。若是經過2次減價拍賣仍然沒有拍定，會在進行特別變賣程序。不公開競爭出價，由應買人直接向法院為應買的表示[15]。

此外，拍賣時禁止超額拍定。亦即，依照強制執行法第96條[16]，若是拍賣的不動產或房屋價金，已經足夠清償強制執行的債權額與債務人所應負擔的費用時，就不允許繼續拍賣其他不動產[17]。

（三）滿足階段

將換價所得到的金錢交付給債權人，以滿足債權人的債權[18]。

法拍屋應注意事項，請見《法拍屋（二）──購買法拍屋應注意事項》。

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法拍屋買賣糾紛

路徑：
1. 法拍屋買賣糾紛

本案例是針對購買法拍屋時可能會發生的糾紛類型及相關法律責任，分別加以導引說明。
「法拍屋」係指遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人無法繼續履行契約或清償債務，債權人向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權而言。舉例來說，甲以自己所有的房屋作為抵押擔保向乙借了一筆錢，但後來甲卻遲遲不償還借款，乙得向法院聲請拍賣甲當初抵押的房屋，於獲得法院裁定許可確定後，此時該房屋即為法拍屋。近年來房價升高，法拍屋的價格通常又低於市價，使有意購屋民眾逐漸關注法拍屋市場。民眾購買法拍屋，發現房屋品質或材料有問題，又或者房屋遭人破壞，又或者房屋占有人拒絕遷出等情形時，該如何主張權利與提起救濟，請就以下選項加以選擇，本案例將導引您瞭解在不同情況下的法律效果。

• 房屋存在瑕疵
• 房屋被破壞
• 房屋占有人拒絕遷出

法拍屋入門提要

法拍屋深入探討

法拍屋常見問題及注意事項

法拍屋相關法令

法拍屋是什麼？

〞法拍屋〞一般而言之就是屋主提供擔保物（土地、建物）向銀行貸款後, 因為繳不起房貸或故意不繳房貸, 而被銀行交由法院強制執行拍賣以抵還銀 行貸款的房屋或土地。 簡單地說，就是指法院拍賣的房子；由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目 的，所以通常拍賣價格會比市場價低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。

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延伸閱讀：買法拍屋有何優缺？

關於法拍屋，執行案件之債權人刊登於當地各報紙的拍賣公告，但是債權人大多會刊登在小報以節省登報費用，所以投資者較易遺漏而難以有效掌握。

(一)、 法拍資訊如何取得?購買法拍屋須注意哪些事項?

1. 法拍資訊可從下列方式取得：

 (1) 執行案件之債權人刊登於當地各報紙的拍賣公告，但是債權人大多會刊登在小報以節省登報費用，所以投資者較易遺漏而難以有效掌握。

 (2) 法院民事執行處拍賣公告欄上張貼之拍賣案件，可自行查看及選擇適當投資之標的物，但此方式較費時。

 (3) 由專門提供法院拍賣資訊之顧問公司，定期所印製之刊物取得，可至各法院投標室外索取。

 (4) 鄉鎮市區公所公告欄、透明房訊網站、司法院網站。

 2. 購買法拍屋須注意事項：

 (1) 事先充分瞭解投標條件 A. 了解法院拍賣公告內容無論自己投標或委託他人代標，均應完全知悉法院之公告內容：例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。 B.應查看現場投標前，宜依據投標公告內容，親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。應特別注意：了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。

(2)委託代標注意事項 A.請專業代標之業者出示不動產經紀人證書專業代標業者，應受不動產經紀業管理條例規範，消費者委託代標時，業者如有不實廣告，消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。 B.代標業者不得賺取差價或其他報酬代標業者如有賺取差價或其他報酬時，消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。 C.請代標業者提供最近3個月成交行情。

 (二)、 有關法拍屋之拍賣程序為何?圖示之。

 (三)、 拍到法標屋後，室內裝潢及遺留物應如何處理?

  我們所取得之拍賣物範圍除拍賣公告範圍之外，尚包括附著於房屋的裝潢，各種管線等，其他如公共設施，增建而無獨立性之建物，亦包括在內。一般書記官到強制點交時,有價值性的東西會請拍定人保管，例如冰箱、電視、冷氣、傢俱、電器用品等，其他的小東西大部分會依廢棄物處理。關於拍定人的保管可以選擇二種方式,一種原地保管,一種請搬家公司(但必需找到置放的倉庫),二者各有利弊;原地保管,你就要等到全部程序完成後,才能處理房子裝潢.整理等,找搬家公司及倉庫保管,必需先支付搬家費用,但在日後,可向債務人求償執行費用(搬家.倉庫費用等等) 在執行點交結束後,依據強制執行法第100條規定處理方式，將遺留物品，應取去點交給(債務人本人)或(債務人的代理人)或(債務人的家屬)或(債務人受僱人)，假如這些都已遷移，則應將這些遺留物品暫付保管，而向債務人為限期領取的通知，債務人逾限不領取時，得拍賣該遺留物品而提存其價金，或為其他適當之處置。

(四)、 拍定人要付債務人所積欠的管理費嗎?

  民法在98年修正以前，法院所判的案例，法拍屋的拍定人，幾乎都不用繳前屋主所欠的管理費，但98年修正民法增列第826-1條與高等法院98年度座談會民執類第20號提案決議後，法拍屋的拍定者，就要繳前屋主所欠之管理費了！ ◎民法第826-1條:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

◎臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案 第 20 號：

  法律問題：民法第 826 條之 1 規定修正施行後，法院拍賣公寓大廈區分所有人之建物及基地之權利，拍定人就債務人欠繳之管理費，是否須與債務人負連帶清償責任？

  (採乙說) 自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第 799 條至第 800 條之 1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第 799 條之 1 規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁 105-107、93 年法律座談會民事類提案第 13 號、司法院司法業務研究會第 49 期研究專輯第 30 則），故拍定人不須就債務人欠繳之管理費，負擔清償責任。