買賣土地注意什麼

如果沒有了解土地買賣，就無法辦理土地買賣，因為土地買賣流程錯綜複雜，很多想辦理土地買賣的人都對於土地買賣資訊一頭霧水，別擔心，新光土地二胎統整出土地買賣資訊，教您簡單看懂土地買賣流程與注意事項。

關於土地買賣，你可能想知道...

• 土地買賣流程輕鬆看懂
• 5大土地買賣注意事項：容積率、價格、所有權轉移
• 關於土地買賣，新光可以提供…
• ptt土地買賣常見QA一次看

土地買賣流程輕鬆看懂

買賣土地流程

土地買賣分為五大步驟：是否有無經紀業者介入→擬定契約（支付頭期款）→備證與用印（支付第2期款）→完稅（支付第3期款）→交屋（支付尾款）。

買賣土地流程1. 是否有無經紀業者介入

買賣土地流程2. 簽訂不動產契約，支付頭期款

• 賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
• 買方攜帶身分證明文件。
• 簽約時，得當場朗讀契約內容之重點無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。
• 買方支付頭期款予賣方，賣方點收並簽收。
• 經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。

買賣土地流程3. 備證，並於相關文件上用印支付第2期款

• 賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印章。
• 買方攜帶印章並交付身分證明文件。
• 賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。
• 買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
• 買方如需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

買賣土地流程4. 完稅，支付第3期款

• 賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
• 買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票（買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件）或提供相當之擔保予賣方。
• 買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應於通知期日，親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時，雙方會同領款。

買賣土地流程5. 繳交尾款，支付第4期款

• 登記完竣後，買賣雙方均無貸款時，買方支付尾款予賣方點收及簽收，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 登記完竣後，買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷時，由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後，賣方簽收尾款。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 登記完竣後，賣方無貸款，買方約定貸款作為價金之一部份者，應於辦竣抵押權設定登記，依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，雙方會同領款，由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 登記完竣後，買方約定貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者，得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，該稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。
• 辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。
• 與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。

以上資料取自台北市政府地政局 - 買賣不動產流程

5大土地買賣注意事項：容積率、價格、所有權轉移

1. 可以蓋房屋嗎？每一塊土地都有容積率，規定土地所能蓋設面積，不同土地使用區，也會有不同的規定。
2. 面積用的完嗎？土地太零碎，形狀不完整，都會影響到土地面積使用率，土地容積率並不是越高越好，如何充分利用土地容積率才是重點。
3. 土地產權完整嗎？必須確認土地產權是歸類於誰，個人獨有，或是多人共有，並審核土地產權是否有被限制權力行使權等問題。
4. 土地買賣售價可參考實價登入或政府公告的土地現有價值。
5. 土地買賣簽約後，應在一個月內前往地政機關辦理所有權轉移登記，避免被處逾期登記費罰緩。

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2. 審核評估：專業鑑價人員依土地坪數、地目、坐落區域、市價行情、實價登入，得出可以貸款的額度與利息。
3. 對保簽約：確認合約內容，包括貸款金額，利息，還款方式，雙方無異議即可簽約。
4. 設定手續：在領有國家考試合格證書的代書陪同下，前往地政事務所辦理土地抵押權設定手續。
5. 立即撥款：設定手續完成，新光代書立即撥款至申請人指定帳戶，讓申請人靈活運用資金，解決燃眉之急。

新光土地貸款需準備的資料為：

1. 身分證影本一份
2. 土地權狀
3. 印鑑證明(有效期限三個月內)
4. 原印鑑章
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ptt土地買賣常見QA一次看

1. 買土地可以貸款嗎？如何貸款？

A：買土地貸款找民間更快速，只需撥打免費諮詢專線向新光代書提出土地貸款申請，新光代書林專員就會為您訂定土地貸款專案。

2. 賣土地要找誰？

A：自己賣土地可透過不動產經紀業交易者，或是自行尋找買方詢問是否有購買土地意願。

3. 祭祀公業土地可以買賣嗎？

A：可以的，祭祀公業的土地辦理買賣過戶登記時，除了提供土地買賣所需檢附的文件之外，需另提出精鑄管機關備查的會議紀錄、或下派員同意書，就可辦理過戶。

4. 權利地可以做買賣嗎？

A：所謂權力地就是持分土地，可以依土地優先購買權，詢問其他土地共有人，當其他土地持有人沒有購買意願後，就可詢問第三方是否有購買土地意願。

5. 共有土地可以做買賣嗎？

A：這是買土地注意事項重點之一，共有土地可以做買賣，只要依照土地法規定，只要想要賣出土地的共有人、土地持分權力皆超過1/2，就可自由買賣土地。

6. 土地買賣貸款成數是多少？

A：新光代書土地買賣貸款成數，最高可貸成數高達市價110%，貸款金額無上限，讓貸款人有充裕的土地貸款成數作使用。

想辦理土地買賣，但卻沒有頭緒嗎？在進行土地買賣之前，最好能先了解土地買賣流程，及土地買賣注意事項，因為土地買賣過程非常繁複，預先了解相關知識，有助於土地買賣更有效率、順利完成。

另外，坊間辦理的業者很多，務必要慎選適合的機構，才能保障自己的權益；而有些人想避開高額代辦費用，會選擇私人土地買賣，不論自辦或透過機構做買賣，都必須注意土地買賣陷阱。關於土地買賣流程、土地買賣貸款成數以及陷阱等，本篇文章一次為你總整理！

關於土地買賣...

• 土地買賣有限制地種嗎？
• 如何賣土地？土地買賣流程怎麼進行？
• 土地買賣注意事項有哪些？
• 想做土地買賣貸款，可以找誰辦理？
• 土地買賣貸款成數是多少？
• 小心土地買賣陷阱，這些資訊你要知道
• 關於土地買賣查詢資訊，還有這些！
• 土地買賣貸款好複雜？台新代書為你詳細解惑！

土地買賣有限制地種嗎？

根據內政部統計，我國土地主要分為三大種類，分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。國家公園土地是不能進行土地買賣的，而其他兩種，則各別有遵循的法規，也依據各土地分類有所不同。

基本上，土地買賣沒有限制地種，民國89年1月28日農發條例修改前，限制只有農民才能購買農地，但修法後，放寬為「農地農用」，就是管地不管人，人人都可以買農地了。

如何賣土地？土地買賣流程怎麼進行？

土地買賣看似錯綜複雜，其實，只要了解土地買賣流程就可以順利搞定。土地買賣主要分為5大步驟：

土地買賣步驟一．是否有經紀業者介入

買賣雙方自行交易：

雙方談定交易價格後，支付訂金並簽訂「不動產買賣契約書」。

買賣雙方透過不動產經紀業交易：

• 賣方與不動產經紀業者簽定委託銷售契約書
• 不動產經紀業者須製作不動產說明書，向買方提出說明。
• 不動產經紀業者須書面明定交付斡旋金之目的，如仲介買賣不成立時，斡旋金應無息返還買方。
• 買賣雙方價金與條件一致時，雙方即簽定「不動產買賣契約書」。

土地買賣步驟二．簽訂《不動產買賣契約書》(支付頭期款)

• 賣方需準備：身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
• 買方需準備：身分證明文件。

簽約時，雙方對契約內容無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立若經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者應指派經紀人會同簽章。

買方支付頭期款，賣方點收並簽收。
經賣方及不動產經紀業指派經紀人所簽的不動產說明書，也視為買賣契約之附件。

土地買賣步驟三．備證與用印(支付第2期款)

• 賣方需準備：印鑑章、身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並加蓋專用印章。
• 買方需準備：印章、身分證明文件。

賣方在已填妥的登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方可用任一私章用印。

買方支付第2期款，賣方點收並簽收。
買方如果需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

土地買賣步驟四．完稅(支付第3期款)

1. 賣方繳清土地增值稅款及欠稅費款。
2. 買方繳清契稅款，並支付第3期款給賣方點收及簽收。買方開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票。
3. 買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應在通知日期親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額撥入賣方指定帳戶，或交付尾款時，雙方會同領款。

土地買賣步驟五．繳交尾款(支付第4期款)

登記完竣後，買方支付尾款給賣方點收及簽收，賣方將本票還給買方或解除擔保。
辦理產權移轉、抵押權設定登記時，所有與買賣契約有關之費用，買賣雙方均需依規定繳納。

土地買賣注意事項有哪些？

進行土地買賣需要注意什麼，以下幾點千萬要留意：

• 是否可蓋房屋：每一塊土地都有容積率，規定土地所能蓋設房屋的面積，不同土地使用區，規定也不同。
• 土地產權是否完整：先確認土地產權的歸屬，是個人獨有，或多人共有，並確認土地產權是否有被限制權力行使。
• 土地面積使用率：買賣土地，除了看土地容積率外，也要注意土地的形狀是否不完整、過於分散，土地實際可使用的面積才是重點。
• 注意土地買賣售價：土地買賣查詢可參考實價登錄或政府公告的土地現有價值。
• 一個月內辦妥所有權轉移登記：土地買賣簽約後，要在一個月內前往地政機關辦理所有權轉移登記，避免逾期被處罰緩。

共有土地買賣注意事項：

• 需遵守共有土地優先購買權，先詢問其他土地持有人是否有購買意願。
• 辦理過戶時，需簽署共有人不優先購買的切結書，才能登記過戶。
• 共有人擁有優先購買權利，但若決定購買又反悔時，需負違約賠償責任。
• 共有人擁有優先購買權，但土地買賣條件包含價金交付、付款條件等約定都是相同的。
• 若未先通知土地共有人，就將土地賣給第三方，需負擔民事賠償責任。

想做土地買賣貸款，可以找誰辦理？

想辦理土地買賣貸款，推薦合法立案的台新代書，具有以下優勢：

• 條件寬鬆：不看信用評分、不拉聯徵紀錄。
• 超低利率：借款利率最低月息0.88%起。
• 超高額度：最高可核貸土地價值的110%。
• 撥款快速：最快當天撥款。
• 彈性還款：不綁約、隨時可還；還款方式可選按月繳息或本利攤還。

土地買賣貸款成數是多少？

土地買賣貸款成數，在不同的貸款管道，核貸成數也不同。一般來說，土地銀行貸款成數約為5至7成，農會土地貸款是4至6成，當鋪是6至8成，台新代書的土地貸款額度最高是110%。

影響土地買賣貸款額度的因素：

一般銀行是看土地所在位置、近期買賣交易成交價、公告限制、貸款人的信用狀況與還款能力等。台新代書貸款，主要是看土地的價值，如果土地價值高，核貸成數就會愈高，最高可達市價110%。

小心土地買賣陷阱，這些資訊你要知道

常見的土地買賣陷阱，有以下幾種：

農地買賣限制多：做土地買賣之前，如果要購買的是農地，在使用上限制很多，買賣前務必要清楚是屬於農地或耕地、是否可興建農舍、建蔽率有無被移轉..等，以免上當誤入陷阱。
是否為可興建的土地：很多土地都是有條件的「可興建」土地。例如，該地是屬於工業用地，卻當作商業或興建住宅使用；可能被最新的都市計畫改成道路或公共設施用地…等。

• 有糾紛的土地：目前尚有訴訟的土地。
• 產權有問題的土地：可能有其他共有人，產權不清楚或有問題。
• 很難賣掉的土地：埋有廢棄物、附近有嫌惡設施、上面有墳墓、有土地汙染等。

關於土地買賣查詢資訊，還有這些！

未分割的土地可以進行土地買賣嗎？

未分割土地買賣必須達成「共有人過半數」同意，及「持有比例合計過半」，才行進行買賣。

私人土地買賣有什麼限制在？

因為土地的產權及使用，在法規上有很多細節及限制，想做私人土地買賣，可能會因為不熟悉土地細目及建築、使用上的權利義務，而無法保障自己的權益。建議找台新代書為您服務。

想用繼承土地買賣，需其他持分人同意嗎？

根據土地法34-1條，如果符合以下兩種情況，才可進行買賣：

• 「共有人超過半數」同意、「土地持有合計過半」
• 同意的共有人，土地持分共計超過三分之二。

想買地可以貸款嗎？貸款買土地可以找做？

可以。貸款買土地，推薦找台新代書，審核簡便、放款快速。

土地買賣貸款好複雜？台新代書為你詳細解惑！

看到這裡，您可能會覺得土地買賣好複雜，別擔心，有任何土地買賣、共有土地買賣、共有土地分割問題，歡迎諮詢台新代書，為你詳細解惑。台新代書沒有提供土地買賣的服務，但有提供土地貸款。

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土地買賣簽約要注意什麼？

怎麼賣土地？

土地買賣流程需要多久？

土地買賣一定要鑑界嗎？