主要用途 店鋪

大家好！

小弟最近看一間中古大樓樓店。調謄本看到建物用途是：超級市場

1.想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下，有什麼要注意的嗎？
2.這間如果是商用，用自然人買，是不是會有貸款成數的限制？
3. 2樓目前有隔間當住家，這樣是不是違規使用？會罰款並被要求恢復嗎？
4.謄本用途為超級市場，日後轉手增值方面，有沒有什麼大問題？
謝謝！感激不盡～

詳細解答
1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下，有什麼要注意的嗎？
    (1) 建物用途是超級市場，因此你所看上的樓店，營業部分的樓層應屬於營業用電，計費方式比較貴。
    (2) 商場樓層屬於營業用，樓上可當住家使用，非營業之其他各樓層的地價稅、房屋稅、水電費部分可與商場區隔者，應可申請住家用。
    (3) 因為受限於市場用地的地目限制，這類住宅銀行通常核貸成數偏低，如果自備款不夠充足的首購族，會是需要特別留意的問題。
    (4) 因商場出入人員相對較多且複雜，周遭環境吵雜，居住品質難以控管，因此買賣脫手較不容易。

2. 這間如果是商用，用自然人買，是不是會有貸款成數的限制？
由於市場用地的地目限制，這類住宅銀行通常核貸比例只有五成左右，對於自備款不足的首購族來說，顯然負擔較高。銀行在核貸前，通常會到現場勘察，因作為買賣用的市場用地環境較差，對於銀行評估貸款成數，恐會造成影響，甚至可能發生完全不核貸的情況。

3.  二樓目前是有隔間當住家，但這樣是不是違規使用？要被罰款恢復嗎？        
二樓隔間當住家，其實在法律上是違法的，問題在會不會被檢舉或被稽查到，如果被稽查到就可能被開罰。實際上，通常官方不會為了單一事件開罰，會是整棟開罰，且會罰管委會或建商，要視當時狀況而定。但如果出租或另作其他商業用途，就有疑慮，應視當地主管機關的認定及各處零售市場管理規則，且務必符合消防安全規範。

4. 謄本用途為超級市場，日後轉手增值方面，有沒有什麼大問題？
依都市計畫法等相關規定，市場用地，一樓作市場使用，經營型態應為超級市場，一樓不得規劃作為店舖使用，只能經營生鮮超市及便利商店，而不能開設咖啡店、餐飲店及服飾店等店舖。地號土地上興建完成之市場及集會所，非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、不得停止或部分營業。

因此，要購買此樓店，應徹底了解建物登記用途及涵蓋範圍，如果自己正要經營的事業符合上述要求，當然很好！但也應考量日後轉手，符合需求的買家多寡而定。

此外，由於市場用地會有部份樓層必須設置為商場，因此，進進出出的人員相對比較複雜，居住環境與品質也會受到影響，如果未來打算脫手，也將面臨成交不易的困境。

參考資料：
https://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B010040070000100-0860107
法規名稱：    臺北市零售市場管理規則
http://www.ftc.gov.tw/uploadDecision/2005721-0961101_002_096d166.pdf
行政院公平交易委員會處分書：權狀記載建物主要用途超級市場、店舖型態的案例

【房產哪裡有問題】一般事務所住商兩用？真的沒問題嗎？ - Yahoo奇摩房地產

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發文單位：內政部營建署
發文字號：營署宅 字第 1060110055 號
發文日期：民國 106 年 11 月 15 日
資料來源：內政部營建署
相關法條：自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法 第 18 條（106.06.07）
要　　旨：申請人承租房屋之建物謄本登記主要用途為「店鋪、停車間」者，其主要
          用途不符自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第 18 條第 1  項第 2
          款第 3  目規定，即不得以該房屋申請租金補貼

主    旨：有關函詢自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第 18 條關於租金補貼提
          出建物謄本登記主要用途為「店鋪、停車間」之認定疑義
說    明：一、復貴府 106  年 11 月 9  日新北府城住字第 1062174380 號函。
          二、依據自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第 18 條第 1  項第 2
              款第 3  目規定：「申請租金補貼之住宅應符合下列規定：……二、
              建物所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建築物
              登記資料，應符合下列情形之一：……（三）非位於工業區或丁種建
              築用地之建物，其主要用途登記為『商業用』、『辦公室』、『一般
              事務所』、『工商服務業』、『店舖』或『零售業』，得依房屋稅單
              或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅，認定該建築
              物全部為住宅使用。」倘申請人承租房屋之建物謄本登記主要用途為
              「店鋪、停車間」，因主要用途不符上開規定，不得以該房屋申請租
              金補貼。

建築物的使用類組會登載於該建築物的使用執照上，若該建築物要改變它原有的使用，需注意其原本登載的類組是否有需要變更，如果新的使用類組與原本登載的類組不同，則會因使用類組不符而需要申辦使用類組變更。

針對規模較小的建築物使用類組變更，本縣訂有「苗栗縣建築物在一定規模以下之使用免變更使用執照辦法」，建築物在一定規模以下且不改變主要構造、防火區劃、防火避難設施等，如果使用類組變更符合規定者，得免辦理變更使用執照。

舉例來說，如果位在本縣都市計畫住宅區內屬於一層或地下一層的建築物，而且使用執照最後一次登載為規模小於150M2的住宅（H2），在符合土地使用管制的前提下，即可免辦理變更使用執照作為店鋪（G3）使用，另外如果鄉親有使用類組變更的相關問題，歡迎至本府工商發展處使用管理科洽詢。

本辦法所定住宅，應符合都市計畫及土地使用管制規定，其建築物之建物登記謄本、建物所有權狀、建築物使用執照或測量成果圖影本，應符合下列各款情形之一：

一、主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。

二、主要用途均為空白，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。

三、非位於工業區或丁種建築用地之建築物，其主要用途為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店鋪」或「零售業」，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。

申請本辦法之承租住宅租金費用補貼及簡易修繕住宅費用補貼者，不符合前項各款規定，有下列各款情形之一者，不受前項規定之限制：

一、經提出合法房屋證明或經直轄市、縣（市）主管機關協助認定實施建築管理前已建造完成建築物之文件。

二、本辦法施行前承租非合法住宅而接受政府租金補貼，經直轄市、縣（市）主管機關審核有租賃同一建築物之事實。

三、非位於工業區或丁種建築用地之建築物，申請人出具主管建築機關核可作前項第一款用途使用及免辦理變更使用執照之相關證明文件者，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。

申請人得檢附相關文件證明居住範圍全部僅供居住使用，經直轄市、縣（市）主管機關認定者，不受第一項第二款、第三款及前項第三款有關房屋稅單或稅捐單位證明文件全部按住家用稅率課徵房屋稅之限制。