文 / 918建材庫  ▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫) 在上篇〈為什麼要召開區權會？ 2 件事帶你了解「第一次區分所有權人大會」準備過程〉的內容中，我們介紹了會前的籌備與流程，接下來，究竟大會當天要做什麼呢？最重要的就是選出社區管理委員會，由建築公司和物業管理公司合作，讓管理委員會能夠自理社區的公共事務，成為社區與建商的溝通橋樑，並且要跟建設公司完成「公設點交」，才能使用健身房、游泳池等設施。 會議當天，建商會準備房屋交易時簽訂的社區規約、會議手冊、區權人簽名冊，區權人依通知時間抵達開會地點，簽名、入座，有些建商還會附贈禮券、餐盒，等簽到人數大於整體區權人以及戶數的 2/3 時，會議就可以開始了，若非區權人本人到場，記得攜帶當初寄給建設公司的「委託出席書」，否則無法參與投票喔！ ｜誰來當管理委員？投票有什麼規定嗎？ 管理委員會就是區權人的代表團，負責管理社區的公共事務，包括訂定社區管理辦法、協調住戶間的糾紛、管理公共基金的運用、社區與建商的溝通橋樑、監督物業管理公司、公設與財務點交。 假設有住戶遲遲不交管理費，管委可以口頭勸導，如果真的無效，就可以寄出存證信函，準備走法律途徑，若是有聘請物業管理公司，收取管理費用的工作就會交由他們執行。但因為管理委員通常都沒有酬勞，而且又需要做許多吃力不討好的事，遇到不配合的住戶可能會產生衝突、嚴重的或許還可能吃上官司，所以願意主動擔任的區權人越來越少，但無論如何，必須組成至少 3 人制的管委會，包括主、監、財職位： ➤主任委員 上面 3 個職位至少各一位，此外，當天必須選出候補委員 2 名，以免主、監、財委員被取消資格時，無人擔任，委員人數通常會根據社區的規模決定，平均 10-25 戶會有 1 個管理委員。 除了區權人有資格擔任以外，有些社區開放區權人的配偶或直系血親擔任，都是依照各個社區規約的內容來決定，為了避免不相關人士參與，必須討論清楚。選舉管理委員的時候，必須有 2/3 的社區區權人出席，而且有 3/4 同意，才能選出管理委員，而主、監、財委員，由所有管理委員互選，採多數決。選上後任期1年，不過也可能因為沒有交管理費、誠信問題、犯法等原因被取消委員資格，這個時候就需要上面提到的「候補管理委員」頂替，管委可以連選連任，但最多只能 2 屆，即便是不同的職位也不可以超過 2 年！
▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫) ｜選好管委了，會議就結束了嗎？ 管委成立後，建設公司正式將社區管理權利移交給管理委員會，並且提供建築的使用執照、竣工圖、平面設計圖等資料，接下來，管委會必須代表區權人，向建設公司確認「公設點交」、「移交公共基金」，除此之外，管委會也會集合住戶，討論社區大小事。 因為公設點交需要管委會嚴格審查，通常會另聘機電公司，像是「國霖電機」、「太古華電」等，針對機電設備驗收，但這些第三方驗收單位不具有法律效用，如果遇到點交遲遲無法完成的情況，就會請鄉公所、區公所等政府單位來進行有法律效力的檢驗。 延伸閱讀：〈建商小心！最容易吃上官司的「公設點交」與「公共基金」Q&A〉 成立管委會後可以點交公共基金，因為建商會提供基金證明，只是不會實際收到款項，公設點交之後才能移交公共基金，因為政府必須收到公設點交的證明，才會將建商在建案申請時匯入的公共基金撥款給社區管委會。「第1次區權會」選完管委會後，通常會立刻召開「第1次管理委員會」，先選出主、監、財委員的分配，接著就會開始討論財務點交跟公共事務，只要是重大事項，管委會都必須比照區權會開會標準：當天必須有 2/3 的社區區權人出席、3/4 同意，像是訂定管理費、補充社區規約等。 ▲ 示意圖 (照片來源 / 付費圖庫) ｜總是很難達到共識，什麼議題讓會議又長又冗？ 有些大型社區高達百戶，人多意見自然就多，有時候甚至連走廊擺放鞋櫃、回收物擺放地的零碎瑣事都沒辦法在會議中取得共識，因此選完管理委員會，由委員主持開始討論社區的公共事務時，如何有效率地選擇對大家都好的方案，是每個社區區民都必須思考的事。 01 管理費 普遍來說，跟管理費相關的議題最常遇到爭議，根據財務預算表訂定的費用清單、已預先收到的管理費用總額來分配管理費，通常包括聘用保全、請總幹事、電梯保養、消防定期安檢、外牆洗刷、水塔清洗、委託大樓清潔公司等。 但有些住戶抱持著「使用者付費」的態度來決定交不交管理費，一樓住戶不願意交電梯保養費用，社區收到的管理費很可能只能打平支出，無法存成一筆社區的存款，甚至是造成整體收費不足，請不起總幹事、保全，影響社區的安全。但其實沒有人能夠保證哪項公設是自己居住期間「絕對」用不到，住在一樓的住戶也可能需要搭電梯去頂樓曬棉被、使用高層樓的健身房、游泳池、花園。 ⏩TIPS： 除了建商撥款的公共基金，住戶每個月繳的管理費也有部分會留存起來，通常遇到臨時修繕就可以使用，建商預先提撥的公共基金除非重大事件，不太可能使用。 另外管理費的起算日也很常遇到爭議，有的住戶在管委會成立前就交、有的成立後才收，收費時間沒有一致，或是收取的費用不同，都會造成住戶糾紛、管委會財務狀況混亂。所以必須在銷售時就向買家說明起算日的時間，以及預收的費用多寡，大部分的建設公司會在交屋時預收 6 個月的管理費，總之無論如何都必須向買方說明清楚，可以依照過戶日的時間開始起算，或是成立管委會後1-2 個月再統一收。 如果是成立管委後再統一收，有些建設公司會根據「使用比例」來向住戶收取「預繳管理費用完 至 管委會成立後1-2個月」期間的管理費用，但為了方便作業，大部分建設公司會直接吸收這段時間的費用。
02 管理條約 除了建築公司提供的社區規約，管委會也必須討論更詳細周全的規定，像是公設使用規定、寵物飼養、施工裝潢、公私領域劃分、抽菸場地規範、垃圾場的相關規定等，但一樣米養百樣人，一個屋簷下的家人生活習慣就會不同，更何況是非親非故的鄰居。 有些住戶習慣在家抽菸，但遇到建築本身的設計是管線相通時，可能影響附近鄰居的生活品質，如果管委貼出公告禁止吸菸，也容易引起不滿。或是在中庭遛狗時需要牽繩、在自家唱KTV不可以超過規定音量等，還是有很多住戶不願意配合，甚至是住戶大門可否貼春聯、海報、擺放傘架、鞋櫃等，這些有關「個人習慣」的規定都很難在短時間達到共識。
一個社區的房價除了因為 地點、設施、建材設計，管理規格也是漲幅因素，因此愈來愈多的社區會請物業管理公司，用專業的體系來協助管委會管理社區，但無論如何，每一個區權人在參與區權大會時，都必須謹慎決策，掌握自己的權利，因為每一次的開會結果都會決定日後房產轉讓的難易度。 【本文為918建材庫版權所有，非經同意請勿轉載】
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第 一 次 區分 所有權 人 會議
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