提起房價高漲，多數民眾是一肚子苦水，但在歐洲的德國百姓沒有這種痛苦。在2008年前，德國的房價平均每年只漲1%，即使後來大陸資金流入，房價漲幅也不超過4%。基本上還不如銀行利息。而如果把時間拉的更長一點，30年來德國房價一共才漲了60%。所以，在德國投資房產，肯定是個虧本的買賣。 為何德國的房價不上漲呢？德國到底有哪些過人之處呢？首先，德國政府絕不給炒作房地產的空間。德國市政規劃基本就已經考慮到了讓每個人都有房子住，市場一直控制在供大於求的狀況，炒房根本無從下手。其次是租房發達，政府給租房定價，房東如果敢漲價超過20%，就會受到法律的制裁，如果敢漲過5成，還要面臨牢獄之災！另外，房東只要把房子租出去，除非你自己住，否則斷無收回的道理。這也就從根本斷了靠換租客漲房租的邪惡念想。租金很穩定，買房還賠錢，所以絕大部分德國人都是靠租房過日子的。第三，德國靠稅率打擊炒房，買了房子就賣，對不起您得繳交投機稅，最高能到收入的20%，當然如果您先住上10年再賣，或者一直把房子租出去，投機稅就不用繳交了。 台灣為打壓房價，民國100年6月實施奢侈稅，但大台北房價來分析，漲幅不僅沒有收斂，甚至有部份行政區在2年大漲6成多。足見打房政策下錯藥，奢侈稅僅成為政府開擴徵稅工具，而非解決「住者有其屋」的根本方法。看看德國如何規劃房地產政策，將它的精髓移植國內，才能根除房價炒作惡習。 提起房價高漲，多數民眾是一肚子苦水，但在歐洲的德國百姓沒有這種痛苦。在2008年前，德國的房價平均每年只漲1%，即使後來大陸資金流入，房價漲幅也不超過4%。基本上還不如銀行利息。而如果把時間拉的更長一點，30年來德國房價一共才漲了60%。所以，在德國投資房產，肯定是個虧本的買賣。 為何德國的房價不上漲呢？德國到底有哪些過人之處呢？首先，德國政府絕不給炒作房地產的空間。德國市政規劃基本就已經考慮到了讓每個人都有房子住，市場一直控制在供大於求的狀況，炒房根本無從下手。其次是租房發達，政府給租房定價，房東如果敢漲價超過20%，就會受到法律的制裁，如果敢漲過5成，還要面臨牢獄之災！另外，房東只要把房子租出去，除非你自己住，否則斷無收回的道理。這也就從根本斷了靠換租客漲房租的邪惡念想。租金很穩定，買房還賠錢，所以絕大部分德國人都是靠租房過日子的。第三，德國靠稅率打擊炒房，買了房子就賣，對不起您得繳交投機稅，最高能到收入的20%，當然如果您先住上10年再賣，或者一直把房子租出去，投機稅就不用繳交了。 台灣為打壓房價(大家都知道台灣政府打房做給白癡看的，政府根本不敢真正打房，因為一堆政府高官利益團體擁有一大堆房子)，民國100年6月實施奢侈稅，但大台北房價來分析，漲幅不僅沒有收斂，甚至有部份行政區在2年大漲6成多。足見打房政策下錯藥，奢侈稅僅成為政府開擴徵稅工具，而非解決「住者有其屋」的根本方法。看看德國如何規劃房地產政策，將它的精髓移植國內，才能根除房價炒作惡習。 據好房網不動產週報的統計，今年的329檔與去年同期329檔推出的新建案相比較，在開價與成交價比上，台北市的議價空間從去年的12.1%，增加了3.1個百分點至15.2%，顯示房價鬆動下修的市況愈來愈明顯可見。令人吃驚的是，台北市今年Q1預售新屋的房價出現補跌的市況。好房網不動產週報發佈台北市最新房價變動，台北市房價從去年Q4至今年Q1，房價重挫了3.0個百分點，台北市房價從去年Q4的每坪87.6萬元，下挫至今年Q1的每坪84.9萬元，等於一季每坪跌掉2.7萬元、3.0個百分點，這個數字是2008年全球金融海嘯以來，單季最大最重的跌幅。 從今年第一季台北市預售屋與新成屋房價漲跌的市況來看，台北市各行政區的平均房價為84.9萬元，較上季重挫了3.0%。其中，跌勢最大的三區分別是內湖區的4.9%、南港區的4.8%及北投區的4.6%。首善之區的大安區跌幅亦達3.0%，另外豪宅林立的信義區也有3.1%的跌幅，其他市中心的中正區與中山區，亦分別出現3.3%及3.9%的跌幅，顯示房地合一重稅的衝擊，連蛋黃區的市中心也出現3%~4%不等的跌幅，此舉等於徹底打破蛋黃區房價不會跌的神話。 北市最精華區段的大安區，第一季房價下修至每坪124.3萬元，一季房價每坪跌了3.9萬元，但房價還是居高不下，站在每坪120萬元之上，依然是全國房價最高的行政區。而豪宅大本營的信義區，在重稅衝擊下亦無法倖免，今年第一季的房價下修至每坪117.6萬元，較上季的房價121.4萬元，每坪跌掉了3.8萬元、3.1個百分點。 值得注意的是，台北市12個行政區中，有10個行政區下跌，唯二的兩區萬華區與大同區，房價呈現持平小漲格局，萬華區小漲了0.4%，大同區則漲了0.5%，概此舉與北市東軸西移大趨勢及站前雙子星計畫的效應有直接關係。 中國指數研究院1日公布大陸3月百城新建住宅房價漲跌情況，平均房價為每平方公尺10523元（人民幣，下同），約每坪新台幣17.3萬元，月跌幅較2月小幅收窄0.09個百分點為0.15%，不過較去年同期下跌4.35%，跌幅擴大0.51個百分點，並指出在政策鬆綁下，房企加快去庫存，有利房市回穩。 中國指數研究院公布數據顯示，大陸100個城市中，有43個城市房價月增率上漲、55個城市月增率下跌，漲幅前5名為烏魯木齊、洛陽、太原、武漢、德州，跌幅前5名為蘭州、惠州、聊城、廣州、濰坊。但較2月相比，房價上漲城市增加4個、房價下跌城市減少6個；若以年增率來看，房價上漲與下跌城市數仍維持上月的13個、87個。 以重點十大城市房價表現來看，十大城市住宅均價月增率微跌0.1%，跌幅收窄0.07個百分點，但年增率跌幅持續擴大0.74個百分點，年跌3.19%。其中，武漢、深圳及上海房價月增率上漲，武漢漲幅1.42%居冠。而北京、杭州、天津、南京、重慶、成都、廣州月增率皆下跌，其中廣州、成都跌幅超過1%，分別為1.39%和1.05%，其他城市跌幅均在0.75%以內(大家也都知道中國政府打房做給白癡看的，政府根本不敢真正打房，因為一堆政府高官利益團體擁有一大堆房子)。 為什麼台灣人中國人最喜歡炒房，因為政府是大莊家啦，政府希望房價上漲，GDP就好看阿! 相關閱讀： 近幾年中國炒房團奔襲海外各地，使得當地樓價都出現過暴漲的現象。據有關報導，中國富豪曾瘋狂搶購加拿大豪宅，已經由溫哥華西區及列治文蔓延至其它城市，造成大溫“遍地買樓熱”。中國炒房團使得多倫多一年漲幅達到12%。媒體還曾報導過，一位華人買家在美國豪擲4.8億美元，買下8000套出租公寓。 但是有一個國家，中國炒房團卻少問津過。那就是——德國。 金融危機后，德國房價也普遍有所上漲，但相比倫敦、巴黎、羅馬而言，德國城市的房價依然很低，投機客炒房的現象依然很少。 而在金融危機之前長達數十年的時間內，德國房價始終保持在一個低水平，1975-2011年，剔除通脹影響，德國實際住房價格累計負增長21.6%，同期的美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現極大的波動性。而同期德國個人收入平均增長了三倍，等於說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等於一直在降價。究其原因，是德國政府對房地產實行的干預政策，抑制了房價上漲，打擊了投機客，保障了民生供給。另外，柏林的房價只相當於倫敦的十分之一。 德國政府並不把房地產作為經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的關鍵一環，特別是與民生息息相關的住宅建設是德國樓市穩定的最重要原因。 德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。 德國房地產調控的核心思想是反對住宅空置，反對把住宅作為投資炒作的對象。為此，國家從立法、稅收、金融、估價、租賃、補貼等多個方面采取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來看，甚至過分嚴厲，然而效果卻十分顯著。 那么為何德國房價低廉，樓市也一直很健康呢？ 供求關係對價格起著決定性作用，這永遠是穩定房價的第一要素。在市場經濟中，如果房子緊缺，那么價格一定會上漲，其它什么手段都沒有用。德國各級政府重視民生，將房地產市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，政府都按照人口需求，制定建房規劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。 目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數鄉鎮地區和中小城市，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。 完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。德國許多城市在二戰中被摧毀了，戰后自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下，公共、合營與私人開發商僅用幾年便建成了數百萬套出租房。租房市場受到嚴格監管，租戶受到一整套法律的保護。德國有嚴格的租房法，出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。 在柏林居住數十年的華人告訴我們，許多德國人一生都是租房住，德國法律保護租房者的合法權利，不允許政府或物業擁有者隨意調高租金，即使物價上漲也不得隨意漲價，而德國政府修建了大量的商品房，其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。 德國的租房合同大部份是無期限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租，如果房租超過當地“房租指導價”的20%，那么房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。 德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一樣的是地價。如果土地所有權屬於國家，那么土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。 德國實行的不是土地國有制，而是私有制。很大一部份土地是在個人或企業手中的，市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。 抵押貸款融資也很重要。在德國，房地產貸款通常不像在其他國家那么容易獲得。貸款提供方通常要求貸款者至少支付20%至40%的首付。通常情況下，固定利率貸款期限至少為10年，市場上甚至還有30年期的固定利率貸款合同。如果借款人提前終止合同，銀行可以收取罰金，以彌補損失的貸款利息收入。 這導致抵押貸款再融資——英美兩國借款人對於利率下降的通常反應——在德國幾乎不可能實現。消費者在自家房產升值后再次貸款的情況也很少見。因此，降息效果傳導至整個系統所花的時間，要比英美市場長得多，降息導致住房市場繁榮的可能性也更小。事實上，盡管柏林和慕尼黑等都市地區房價已大幅上漲，但鮮有跡象表明杠桿水平已升至危險地步。 德國政府通過嚴厲的稅收政策來抑制各種投機行為。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合稅率更高達50%，這些嚴厲的稅收政策極大地壓縮了房產商和炒房者的盈利空間，使任何投機房地產的人幾乎無利可圖，不得不放棄在德國炒房。 德國法律還規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理范圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了德國炒房者的投機行為，而且還有效抵制了“海外炒房團”干擾德國房價市場穩定的投機行為。（來自作者博客） |
德國 房價 為何 沒 人 敢 炒作
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