張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、（大陸）中國資深土地估價師、皇家特許測量師（FRICS）、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。 Show 2018/01/25 08:00 A- A+ 人氣 125151 評論數 房屋買賣契約書應載明各項稅費負擔 文／張義權 在不動產買賣案件當中，依慣例賣方必須繳納土地增值稅、房地合一所得稅、房屋出售所得稅，買方必須繳納契稅、印花稅、登記規費、代書費等，但是如有特別約定者，則依其約定。 房屋買賣契約書應載明各項稅費負擔 (資料中心)  就以土地增值稅為例，雖然土地稅法明文規定，土地增值稅是向獲得土地增值利益者徵收，即應由賣方負責繳納，不過在不動產買賣實務上，有些賣方在約定買賣價金時，係採「賣清」之方式處理，即買方除應支付賣方買賣價金外，尚需負擔稅捐稽徵單位所開立納稅義務人為賣方之土地增值稅。如此，欲承購不動產之買方，必需先請地政士確實計算賣方之土地增值稅是採用一般稅率或自用住宅優惠稅率申報，並確實核算出一般或自用之土地增值稅稅額，再將稅額加上買賣價金即為買方應支付該不動產買賣的總價金。如果賣方符合自用土地增值稅之資格，且願意以此方式節稅，則以上之約定，買賣雙方均應確實載明於不動產買買契約書內。 除特別約定外，賣方在出售房地產時，必須繳納土地增值稅及財產交易所得稅及房地合一所得稅，而財產交易所得稅的計算，原則上是按房屋的課稅現值乘上財政部所公佈的課稅所得比例（例如：台北市現行為40%，而其餘各縣市則較低），做為出售房屋的所得，然後再併入當年度的綜合所得稅中合併申報。 買方對於承購不動產應繳納契稅，在實務上大概不會有買主提出異議，所以在簽訂不動產買賣契約書時，均援例約定由買方繳納。此外，在簽訂不動產買賣契約書時，雙方還須就尚未開徵的房屋稅及地價稅，約定其分攤方式。在處理實務上，大致均以「交屋日」做為分攤房屋稅及地價稅的基準日，即雖然稅捐稽徵單位尚未開徵，賣方仍應負擔交屋日前之地價稅及房屋稅，故賣方應按交屋日前所核算出之金額，將稅款交付買方，由買方在稅捐稽徵單位開單課稅時負責繳納。 另外，根據印花稅法的規定，送交地政機關辦理所有權移轉登記的房地產買賣契約書（即俗稱之公契），必須按房屋及土地買賣金額（通常土地按公告現值，房屋按課稅現值來填寫）的千分之一貼用印花，所以有關印花稅的負擔買賣雙方也應載明於契約書內。 辦理不動產買賣之過戶手續，通常由買方請地政士代為辦理，故代書費習慣上也由買方來負擔，不過賣方對於地政士人選也有權利提出意見，因此有關代書費用是否由買賣雙方分攤，也應於契約書中載明。辦理過戶除負擔代書費外，還須繳納各項登記規費，雖然實務上規費也和代書費一樣，均由買方負擔，不過最好還是事先言明。 房地產買賣交易金額龐大，故對於交易過程中所產生的各項稅捐及費用，買賣雙方均應事先講清楚，且詳細載明於不動產買賣契約書內，方可避免買賣雙方日後發生糾紛，順利完成房地產買賣之交易。 買房子是開心大事，但你知道買房子要繳哪些稅嗎？房屋稅、契稅、代書稅費用又要怎麼計算才好呢？如果你想要圓滿購屋，推薦一定要將稅費搞清楚，才能買的開心又安心！在這裡也特別彙整出購屋族必懂稅費，讓您輕鬆掌握一目了然！ 契稅 印花稅 代書費 房屋稅
（每年一般採使用者付費原則）地價稅
（依雙方約定為之） 注意說明：各縣市最新稅率以各主管機關公告為準 雖然不動產相關稅費較繁雜，但在只要掌握以上幾大原則，相信必定能幫助正要購屋的你能快速掌握購屋繳稅入門小技巧喔！ 延伸閱讀： 地政事務所 公告土地現值及公告地價查詢 2.索取並書寫土地買賣移轉契約書 辦理地點 地政事務所 買賣契約書 3.貼印花 (按契約總價格1/1000繳納印花稅) 辦理地點 1.郵局：買印花稅票黏貼，並銷花。 2.地方稅務局：全功能服務櫃檯申請開立大額印花繳款書，到代收稅款銀行繳納。 大額印花繳納線上申辦 4.申報土地增值稅 辦理地點 地方稅務局 說明 訂立土地買賣移轉契約日起30日內檢附證件申報土地移轉現值 1.應檢附證件 2.網路申報 3.土地增值稅申報書 4.線上代書 5.移轉登記 辦理地點 地政事務所 說明 繳清稅款後檢齊相關證件辦理產權移轉 相關檢附證件請洽詢地政事務所 6.地價稅申請自用住宅用地優惠稅率 辦理地點 地方稅務局 說明 1.地價稅的納稅人為8月31日地政機關土地登記簿所載的土地所有權人，須繳納全年期地價稅。 2.如符合自用住宅用地條件者，土地所有權人於9月22日前（遇例假日順延）申請核准，自該年期開始適用2‰的自用住宅用地稅率；逾期申請者，自次年期才能適用。 1.網路申報 2.線上申辦 你知道買賣房子要繳什麼稅嗎？ 談到稅，大部分的人都想睡 (其實我也是…XD)，但是當你要買賣房子時，就一定會牽涉很多種稅。 如果你不了解買賣及持有房子要繳哪些稅，那麼你可能在買房之後才發現：買房要付出的成本，比你想像中還要來得多！ 所以，喬王這次特別整理了房地產常見的6種稅：契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅。 同時，我也會和你分享以下幾個房地產繳稅問題，讓你一次就能看懂買賣房地產的稅務！
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買賣房地產由誰負擔哪些稅買賣房屋時，買賣雙方要負擔的稅費不太一樣。 1.買方負擔買方在交易當下，需要負擔契稅、印花稅。 交屋日以後的持有期間，還需要負擔房屋稅與地價稅。 2.賣方負擔賣方賣出房子時，如果土地有增值，需要繳土地增値稅；如果有賺到買賣價差，需要繳房地合一稅 (新制)或財產交易所得稅 (舊制)。 要特別注意的是：交屋日前，因為房子與土地還是由賣方持有，所以交屋日前的房屋稅與地價稅還是必須由賣方結清。 房地產課稅原因與3大類型不管是買賣，或持有房地產，都需要繳稅。 有哪些是一次性費用？有哪些是每年都要定期繳交呢？ 這要從課稅原因來說明！ 房地產的稅務依照課稅原因可區分成3大類型：
課稅類型1：交易稅（Transaction Tax）交易稅（Transaction Tax），又稱移轉稅（Transfer tax），是指交易當下買賣雙方要繳的稅。 譬如：買方要繳的契稅、印花稅（早期賣方要繳的奢侈稅也屬於交易稅，但現在賣方已不用繳任何的交易稅） 👉「契稅」是指房屋移轉時，以契約價格來課稅，主要是依照【核定契價 ( = 房屋評定現值 – 免稅騎樓現值)】為基準，乘以 6% 稅率，繳給地方政府。 計算公式： 補充說明：目前的契稅都是指房屋契稅，而非土地契稅，主要是因為現行規定有繳交土地增值稅的土地，免徵契稅。 課稅類型2：持有稅（Property Tax）持有稅（Property Tax），是指持有房地產期間要繳的稅，由持有人繳納，每年都要繳。 譬如：房屋稅、地價稅。 👉「房屋稅」的課稅依據是【房屋課稅現值】，房屋核定單價、折舊與地段率由地方政府決定，稅率則由中央訂定；經過公式計算面積、折舊、地段，再乘以稅率 (房屋課稅現值 × 稅率)，就是當年要繳的房屋稅。 計算公式： 延伸閱讀：財政部-地價稅、財政部-房屋稅率與計算 課稅類型3：資本利得稅（Capital Gains Tax）資本利得稅（Capital Gains Tax），是指當不動產發生買賣等有償移轉時，針對它的收益課稅，由賣方繳納，主要有以下兩種：
👉「土地增值稅」是依據【土地公告現值】課稅，每年1/1會重新調整，依據計算後的土地漲價總額，乘以稅率，繳給地方政府。 補充說明： 👉免費試看新成屋中古屋課程 房地產課稅依據與3大稅基稅基（Tax Base），是指政府課稅的基礎，或課稅的依據。 每一種不動產稅的課稅依據，其實都不一樣，通常都會比實際的房屋/土地市價來得低，譬如說：
再舉一個案例： 假設市價1000萬元的房子，房屋評定現值是200萬元。 契稅不會用市價1000萬元乘以6%稅率，而會用【房屋評定現值】200萬元乘以6%稅率，所以房屋評定現值是計算契稅的「稅基」。 稅基1：房屋評定現值 / 課稅現值房屋評定現值，簡稱「房屋現值」，是參考房屋構造、樓層與用途等條件訂定「房屋標準單價」，再與面積、折舊率與地段率來計算。 原則上，房子建材好、樓層高、坪數大、屋齡新、地段好的房屋，評定現值就會比較高。 計算公式： 按照這個公式計算後，房屋評定現值通常都會比市價低很多，大約只有市價的20~30%。 要特別注意的是，「契稅」、「印花稅」是依據「房屋(評定)現值」來課稅，「房屋稅」則是依據「(房屋) 課稅現值」來課稅。 補充說明： 參考資料：為何房屋稅籍證明上之房屋現值與房屋稅繳款書之課稅現值不同？那移轉時，應依何種為計算標準？ 稅基2：公告地價「地價稅」是依據「公告地價」課稅。 公告地價是參考區域環境、政府需要、經濟發展、民眾負擔能力等大環境因素來計算。 2017年以前為每3年調整一次，但2017年《平均地權條例》修正後，改為每2年調整一次兩年評比一次。 一般來說，公告地價大約只有市價的20%左右。 稅基3：公告土地現值「土地增值稅」是依據「公告土地現值」課稅。 土地公告現值是參考地形、自然條件、公共建設、區段、交通等小環境因素來計算，每年調整一次，1月1日會公告。 以台北市來說，土地公告現值大約是市價的90%，但其他地區則不一定。 如果想要查詢公告土地現值與地價，可善用內政部網站：公告土地現值及地價查詢 補充說明：國父孫中山提出的「平均地權、漲價歸公」理念，影響了土地增值稅，也就是土地漲價與增值，不是因為屋主的功勞，而是政府透過都市規劃、交通建設，導致土地漲價，所以賣出時的漲價獲利應該要課徵稅收。 房地產課稅與繳稅時間契稅繳稅時間契稅必須在收到「核定稅額通知書 (繳款書)」送達後 30 日內繳交。 印花稅繳稅時間印花稅的繳稅時間，是在辦理過戶時。 辦理過戶時，需要規定格式簽署不動產買賣契約書 (俗稱公契)，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記。 房屋稅繳稅時間房屋稅每年徵收1次，繳納期間為每年5/1 ~ 5/31。 課稅期間，是從前一年的7/1 ~ 當年6/30止。 地價稅繳稅時間地價稅每年徵收1次，繳納期間為每年11/1 ~ 11/30。 課稅期間，是當年1/1 ~ 12/31。 土地增值稅繳稅時間土地所有權移轉時，雙方當事人應在訂定契約之日起 30日內，向土地所在地之地方稅稽徵機關申報。 參考資料：財政部土地增值稅的課徵 房地合一稅繳稅時間不論你的房地合一稅有沒有應納稅額，都應該在「房屋、土地完成所有權移轉登記日」或「房屋使用權交易日之次一日」起算30日內，自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報。 參考資料：高雄國稅局 總結買賣與持有房屋要繳的稅，可區分為3大類 & 6小類：
「契稅」是依據【房屋評定現值】課稅，「房屋稅」是依據【課稅現值】課稅，兩者稅基不一樣。 「地價稅」是依據【公告地價】課稅，「土地增值稅」則是依據【公告土地現值】課稅。 👇下方是喬王幫你整理的表格，方便你可以快速複習這篇學到的內容 ~ 稅費類型繳納時機由誰繳計算方式契稅交易稅買房時(核定稅額通知書送達後 30 日內繳交)買方核定契價 x 6%印花稅交易稅買房時 (買賣過戶)買方核定契價 x 0.1% 土地公告現值 x 0.1%房屋稅持有稅每年5月持有者房屋課稅現值 × 稅率地價稅持有稅每年11月持有者課稅地價 × 稅率－累進差額土地增值稅資本利得稅賣房有賺錢才繳 (訂定契約之日起 30日內)賣方土地漲價總數額 x 稅率 – 累計差額房地合一稅資本利得稅賣房有賺錢才繳賣方(房地總價 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額) x 稅率 👉加入LINE好友 👉免費試看課程 猜你也想看…
參考資料
(Visited 9,682 times, 22 visits today) 土地印花稅誰繳？別忘了還有稅金等「硬成本」，一般來說房屋交易時，買方要負擔契稅、印花稅以及地政登記規費等稅務，而賣方則是負責土地增值稅以及財產交易所得稅或房地合一稅。
土地買賣稅金誰付？契稅： 通常不動產買賣都是房屋與土地一併移轉，買方須繳納契稅，賣方則須繳納土地增值稅，若只買土地就不用繳契稅。 至於契稅的計算方式，是以當年房屋評定現值乘上6%稅率。
土地買賣要繳稅嗎？當所有權人出售土地或房屋時，皆須繳交土地增值稅，土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種；立法院已於94年1月21日通過土增稅永久調降，因此，自94年2月1日起，房屋、土地買賣交易之一般土地增值稅將採調降後的稅率課徵，自用住宅稅率則不再優惠。
賣土地要繳什麼？土地增值稅是從買進到賣出這段期間土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率計徵，一般用地稅率分20%、30% 及40% 等3 級，但自用住宅用地優惠稅率則只有10%。
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土地買賣印花稅誰繳？
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