土地 增值 稅 是 什麼

土地增值稅是什麼？大約多少？自用、贈與、重購退稅試算詳解

最後更新：2021-06-01

在賣屋的過程中，最重要的兩項稅賦就是「 土地增值稅 」與「房地合一稅」，
金額都有可能相當龐大，因此賣屋前一定要先了解以避免賠本出售，
尤其是持有時間較久，或擁有較大面積土地的房產(例如透天厝)，
出售時的土地增值稅可能會相當驚人。
這篇文章市場先生帶你快速了解土地增值稅，

分為以下幾個部分：

1. 土地增值稅 如何計算？(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)
2. 自住換屋，該如何節稅(自用住宅重購優惠)？
3. 名下有多間房地產，該如何節稅？

土地增值稅 計算方式是什麼？(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)

土地增值稅 顧名思義就是：針對該土地的持有期間至出售期間增值所課徵的稅，
主要分為一般增值稅率、自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅 ：一般增值稅率

一般增值稅率主要分為三級，漲價幅度越高、稅率越高，持有超過20年以上有減徵優惠。

一般增值稅率的稅率計算方式：

土地增值稅試算可參考財政部網站

土地增值稅 ：自用住宅優惠稅率

自用住宅地出售時，可享有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅地優惠稅率，
徵收土地漲價總數額的10%，但是光看字面上會有點誤導，
事實上每個人用過「一生一次」後，還適用「一生一屋」的優惠，
而且「一生一屋」並沒有次數的限制，但是「一生一屋」的適用條件較「一生一次」更為嚴格。

土地增值稅的自住優惠稅率比較：

自住換屋，該如何節稅(自用住宅 重購退稅 優惠)？

土地增值稅跟房地合一稅針對自用住宅重購都有稅賦上的優惠，且無次數限制，
簡單來說，只要是2年內不管是先買後賣或是先賣後買，
都可以享有退稅的優惠，實施辦法整理如下：

名下有多間房地產，該如何節稅？

若是名下有多間自住不動產，出售時不適用以上的自用住宅 重購退稅 優惠，
可善用以下節稅的技巧：

1. 善用「一生一次」的自住優惠稅率10%：

若擁有多戶自用住宅且未使用過一生一次的自住優惠稅率，
可以安排在同一時間點出售、同一天申報，可多戶同時享用一生一次的優惠，
如果無法同時辦理者，則可評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

2. 配偶互贈土地，可申請不課土地增值稅：

如果房子或土地都登記在其中一方，本人用過一生一次自住優惠稅率10%後，
再次買賣時，如果符合自住條件，可先把土地贈與配偶再出售，
因夫妻間贈與不課土地增值稅且不計算贈與稅，
這樣一來又可以多使用一個「一生一次」的優惠。

其他節稅方法分享－「掌握買賣時間點」

掌握買賣時間點也能節稅，因為土地增值稅是依據土地公告現值來課徵
，而土地公告現值為每年的1/1調整，如果是在景氣好的時候出售土地，
可以在12月底前完成產權移轉手續登記，以避開公告現值的調漲。

如果是短期投資，同年度完成買賣，那麼公告現值沒有調整，也可以達到節稅效果。
因此對賣方來說，在年底前完成交易較有利；但對買方來說，於年初時購買較有利，
因其土地價值可能較高，後續再出售可節省土地增值稅。

快速重點整理：土地增值稅是什麼？

1. 如為換屋，可善用自用住宅用地 重購退稅 。
2. 如為自用住宅出售非換屋，可善用自用住宅優惠稅率10%。
3. 除本人外，善用配偶「一生一次」的自用住宅優惠稅率。
4. 擁有多戶自用住宅，可善用「多戶」一起使用「一生一次」的自用住宅優惠，若無法安排同日出售，可選擇最有利的那一戶使用優惠稅率。
5. 對賣方來說，於接近年底出售時，在12月底前完成產權移轉手續登記可以避免次年度的土地公告現值調漲，進而節稅。

本篇文章資料整理自網路及政府公告，若有更新以政府最新公告為主。

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