丁種建築用地蓋房子

建築用地怎麼區分？一次弄懂甲、乙、丙、丁四種建地

by | 8 月 27, 2020 | 不動產大小事 |

在報紙分類廣告欄中，有許多小方塊的不動產租售廣告，有心的人或許會發現，其中有許多土地出售的廣告，會特別註明是「甲種建地」、「丁種建地」等等，這些「甲乙丙丁」到底代表什麼？想要購買土地的人又特別要注意什麼呢？

一般來說指建地是指其是否可合法蓋住宅、商業大樓、工廠、店舖、停車塔、機關學校…等。

而農地是指只能做農牧用途的土地，如耕作、放牧、養殖…等（但可興建10%面積的農舍）。

建地或農地是各縣市政府依都市計劃指定的，所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場….等；

除上述都市計劃劃定的土地範圍，尚有都市計劃外土地（一般較偏僻）分一般農業用地，及甲乙丙丁建地，甲乙種建地及可建住宅的山坡地丙建，丁建為可建工廠的建地。

甲種建築用地

一般農業區，或特定農業區內的建築用地。都市計劃外的建築用地，生活機能比較都市計劃內的住宅用地，環境是有差一點，生活方便性也比較差，房價也較低。

建蔽率60％。容積率240％

乙種建築用地

是鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。都市計劃外「鄉村區」的建築用地，何謂鄉村區的定義：就是在都市計劃外的鄉下，人氣很旺盛的聚集性就部落，通常到這些地方，充滿了田野的風味，但幾乎沒有計畫道路規劃，是現況道路，道路系統小又窄，未來房價不易有上漲機會與空間。

建蔽率60％。容積率240％

丙種建築用地

山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地，建商買了丙建的土地後，就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了。 建蔽率40％。容積率120％ 不過目前台灣省各鄉鎮市政府，對於土地開發做很嚴格的管制，有些地區的政府會將容積降低，從160％降至80％，希望建築開發對環境衝擊的影響降低。

建蔽率40％。容積率120％

丁種建築用地

一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，大部分都用作工廠用地使用。

建蔽率70％。容積率300％

建地沒有分什麼優缺點，就差在建蔽容積率，有分的話也是丁建，也就是工業地。

現在很多建商找工業地來蓋住宅，因為取得土地的價格價便宜，建蔽容積率又高，可使用的空間較大，房屋售價約一般住宅的7成～8成。

可是消費者在買時，無法申請政府的優惠房貸，而且銀行的貸款成數不高。

以下是各種建地的容積建蔽率整理。

一、甲種建地 建蔽率60% 容積率240%
二、乙種建地 建蔽率60% 容積率240%
三、丙種建地 建蔽率40% 容積率160%
四、丁種建地 建蔽率70% 容積率300%
五、窯業用地 建蔽率60% 容積率120%
六、交通用地 建蔽率40% 容積率120%
七、遊憩用地 建蔽率40% 容積率120%
八、墳墓用地 建蔽率40% 容積率120%
九、特定目的事業用地 建蔽率60% 容積率160%

丁種建築補充說明

丁建可蓋的工業設施，共有29項，以下我一一羅列出來。

1. 廠房或相關生產設施(特定農業區、一般農業區及鄉村區，除既有工及相關生產設施外，限於經直轄市國縣(市)政府認定之低污染事業使用。)
2. 附屬辦公室
3. 附屬倉庫
4. 附屬生產實驗或訓練房舍
5. 附屬單身員工宿舍
6. 附屬露天設施或堆置場所
7. 附屬停車場等必要設施
8. 防治公害設備
9. 工廠對外通路
10. 兼營工廠登記產品有關之買賣業務(不得單純經營買賣業務。)
11. 高壓氣體製造設備及其他附屬設備
12. 工業技術開發或研究發展設施
13. 汽車修理業
14. 倉儲設施(賣場除外)
15. 綠帶及遊憩設施
16. 教育設施(限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置幼稚園者。)
17. 衛生及福利設施(限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置托兒機構者。)
18. 社區安全設施
19. 標準廠房
20. 加油站及汽車加氣站
21. 以共及公用業設施
22. 運輸倉儲設施
23. 轉運設施
24. 業訓練及創業輔導設施
25. 試驗研究設施
26. 專業辦公大樓
27. 環境保護及景觀維護設施
28. 企業營運總部(以經中央主管機關依「推動企業營運總部行動方」等相關規定核定者為限。)
29. 其他工業設施

銷售中土地資訊

台慶 – 新竹寶山平坦農地

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基本上除非容積未用完 使用分區不準 不然住戶想要主建物1：1，陽台還不考慮就很難 在容積剛好用完或超過下 即便是那原容積25%獎勵 住戶不貪心下 建商跟住戶等於2：8分，蓋5坪拿1坪 以現在台北市拆屋＋蓋好＋建築師等費用，一坪成本至少25萬，用普通好些建材 可能就ykk窗 偷偷衛浴。二級沒選特殊東西的進口廚具。崇友電梯。蓋rc 以上不包含搬遷。租金補貼。

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我尤其不認同什麼在虛擬環境如遊戲蓋房子， 永遠無法比擬去工地現場蓋房子。這類話。 建築是虛擬環境與現實環境相輔相成建立起來的人類偉業。 並不是現實的建築比較重要，可以完全取代虛擬的建築。 虛擬的建築也不能取代現實建築， 只是很多建築，因為條件不夠只存在於虛擬階段，沒有資源實現。 絕非你和劉墉這種只重現實而輕虛擬的外行人以為的那樣。

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: 根據板規1-4-2.請益可提及標的，但是只要屬以下如： : 1.問漲跌，或持股分析。 2.預測個股或產業未來性。 3.或有推薦意圖。 : 請使用 [標的] 分類並依正確格式發文，違者1-4-2砍文處分。

Re: [新聞] 房市管制 楊金龍預告很多工具還沒出手

看了一堆房市管制新聞與手段 一路走來一直有個很衝突的問題想問問版友意見 https://moptt.tw/p/home-sale.M.1646883799.A.B5C 類似這種新聞，各個熱點各種公共建設也好 各種什麼公園、捷運，N鐵共構 或是民間企業：GG大軍蓋廠連環進攻 誠心發問： 一個地區有上述各種利多，甚至是國家建設， 然後建照也是政府發的，住X商Y的土地也是政府畫的 重劃區也是政府去徵收農地規劃的

Re: [請益] 月出光輝四海明 買房

: 七王爺線上求籤 : 得24籤 : 月出光輝四海明 : 前途祿位見太平 : 浮雲掃退終無事 : 可保禍患不臨身 : 問題： : 目前北飄中，未來預計要回鄉，看到現今房價一直上漲，是否該現在就在家鄉買房先出租 : ，待回鄉時可直接住進去。（以未來自住規劃，非投資取向） : 籤詩解釋： : 築室漸且候，待日期。 : 不知道「築室」是否能直接視為「買房」？若是，是否代表先不要買？

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為了落實國土的發展規劃，和更有效率的營建管理，我國的土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。

一、「都市土地」

「都市土地」是依照《都市計畫法》實施都市計畫範圍內之土地。根據內政部的統計資料，在105年底，已實施都市計畫的地區共計435處，約佔了我國13%的土地面積。「都市土地」得視實際的發展情形，劃定為下列各種使用分區，分別限制其使用：

1、住宅區。

2、商業區。

3、工業區。

4、行政區。

5、文教區。

6、體育運動區。

7、風景區。

8、保存區。

9、保護區。

10、農業區。

11、其他使用區。

以上的各類使用分區，代表著不同的使用目的和需要。

而每個使用分區又可再依各自的需要，依照使用強度(也就是「建蔽率」和「容積率」)，再往下細分為幾個等級（如住一、住二、住三…等）。

對此，我們常會有的一個疑問就是，為什麼才隔了幾條巷子的距離，兩塊土地的價格會差了那麼多?

這是因為每個使用分區，可能會有不同的「建蔽率」和「容積率」規定，所以在土地的估價上，它就會成為影響土地價格的重要因素之一。而在同一個區域內，有著愈高容積率或建蔽率的土地，通常價格也會比較高。

我們就以台北市的土地使用分區規則來舉例：

我們從以上的圖示會發現到，只針對單一的住宅區，就可再細分為八個等級，從「住一區」一直到「住四之一」區，每一個分區都有不同的容積率和建蔽率規定，當然在使用強度和土地價格上，也會差距了很多倍。

二、「非都市土地」：

「非都市土地」則是指都市計畫範圍以外之土地，並依照《區域計畫法》的規定，劃分成11種的使用分區，並編定19種的使用地，佔了約87%的大部分國土面積。

「非都市土地」共劃分了11種使用分區：

特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區、海域區。

其下再編定為19種的使用地類別，比較常見的有以下幾種：

＊甲種建築用地：

供山坡地範圍外之農業區內建築使用 (建蔽率60％，容積率240％。)

＊乙種建築用地：

供鄉村區內建築使用 (建蔽率60％，容積率240％。)

＊丙種建築用地：

森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用 (建蔽率40％，容積率120％。)

＊丁種建築用地：

供工廠及有關工業設施建築使用 (建蔽率70％，容積率300％。)

另外還有農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、特定目的事業用地、海域用地…等類別。

確認「土地使用分區」的重要性

既然在不同的區域，有著不同的「土地使用分區」規定，而往往購屋的陷阱就藏在這裡面，也是購屋者要多留意的地方，。市場上最常見的「土地使用分區」違規住宅，就是工業住宅。

這一類蓋在工業用地的住宅，在建商的包裝下，一般人很難察覺到有何不同，房子不但可以作為住家使用，還可以登記公司作營業使用，在比較低廉的售價誘惑之下，購屋者還以為撿到便宜貨了。如果事前未經確認，不小心買到了這種違規產品，那麼你可能會有一籮筐的問題等著被解決。

首先，工業住宅整體上的出入環境較為複雜，並不是單純的住家規劃，其居住品質堪慮；

其次，辦理房貸時，你將會碰到銀行意願不高，貸款成數比一般住宅低的問題。就算你能順利住進去了，未來還有可能會收到政府寄來的罰單或改善函令，煩不勝煩。

最後，當你決定要出售以後，也會面臨到市場接受度不高，乏人問津的困境。

所以，在買房之前，記得要先查證房子座落的「土地使用分區」，才能避免未來的消費糾紛，此事大意不得。

要如何查詢房子的「土地使用分區」？

要查詢房子的土地使用分區，你有幾種方式：

找出房子所在的土地謄本，查一下土地標示部的「使用分區」及「使用地類別」欄位，你就知道答案了。

若是這兩個欄位顯示為「空白」，那就表示這塊土地應該是「都市土地」。這時你可連線至內政部營建署的「全國土地使用分區資料查詢入口網」(https://luz.tcd.gov.tw/)，在輸入了縣市、路名或地址之後，只要利用電腦或手機，你就可以輕鬆查到該筆土地的使用分區。

或是可連線到各縣市的土地使用分區查詢網站，它們不但可以提供查詢的功能，還可以申請核發土地使用分區的證明。