好房網News記者唐主桂／綜合報導 Show 台灣現在不只人口高齡化，連房屋也有高齡化的現象，不少老屋都會重新裝潢過後再轉手，雖然看上去新穎，但屋齡跟結構並沒有因此改善，這樣的房子買了能夠安心嗎？ 一位網友在PTT上發文表示，鄰居買了一棟40年的老房子，是位在台中西屯區的三層樓透天厝，房子沒有重新打掉重蓋，只是外觀跟裡面重新裝潢，但他好奇這樣的房子「不就是一個老人去做了醫美的概念」，即使花很多錢重新裝潢，本質還是間老房子，還質疑對方是「盤子」。 不少老屋會經過拉皮、裝潢後再出售。圖／唐主桂攝  不少網友就直言「沒錢阿 不然誰不想住豪宅」「講求實際就會選這種房子，愛慕虛榮就會選新房子」「打掉挖地基再重蓋，花很多錢，而且工程期長很多」。 但這樣子處理真的不好嗎？有網友就提到「台北市區中正大安一堆地段好的舊大樓都有重貼外牆」、「房屋裝潢過根本跟新的一樣了，有些還補強水泥結構咧」、「舊房買下來打掉重新拉線裝潢其實比新房划算，順便還能等都更的機會」，更有人分享自己的鄰居也是這樣做「房仲390買下40年屋，拉完皮800多賣出」。 若是想買重新裝潢的老屋又該注意什麼呢？室內設計師盧淑媛曾表示，屋齡越老的房子，水與電管線會過於老舊，電線老化線材會容易發熱甚至引發走火，另外外牆也可能出現裂痕、破損而發生漏水情形。 不過買了裝潢過的老屋，裝潢費也會因此加到房價上，盧淑媛表示，一般老屋翻新會落在每坪5萬～10萬之間，若以室內20坪計算，依照自己的建材要求，最基本的裝潢費，也要至少花100萬元。 作者：Monica 2021-02-06 人氣：46,706 Ｑ：請問百小編：最近家裡的40年透天老屋打算翻修，一層20坪有三層，詢價後發現三、四百萬跑不掉，不知道預算要怎麼分配才划算？（彰化 K先生） Ａ：老透天首先一定要做的基礎工程就是全室換水電，而更換水電也會同時動到泥作工程，裝潢費一定拉高，僅完成基礎工程，一坪約NT.50,000∼60,000元起跳。60坪的透天，至少要粗估準備NT.300萬元以上的裝修費用。 裝修老透天先思考保值問題因為300萬起跳的裝潢不是一個小數目，所以若是你的老屋本身增值性不高，又想5年、10年後換房，花了NT.300萬元，只住了5年，再加上房價又沒增值到超過NT.300萬元，一旦賣出也等同於沒賺回你的裝潢費。因此在買房裝修前，最好仔細思考房屋未來的使用用途，如果打算往後20年都自住，房價增不增值，也就不需列入考量了，但如果不是請緊守裝潢費成本，才不會裝修一次賠一次喔！
老透天基礎工程一定不可少老透天裝修基礎工程一定要做，所謂基礎工程是指拆除、更換老化水電管線等，因為老舊水管容易有生鏽、 阻塞、漏水的問題，電線也不一定能負荷新式家電的用電量，這筆裝修費用一定不可省略。這樣安全才有保障。而除非有格局上的需求否則建議不要更動隔間，不然泥作工程的花費是十分昂貴的。另外木作費用在裝潢成本裡的比例也很高，因如果預算不夠，建議去掉木作費用使用系統傢俱或是現成的傢俱最實在。
老透天預算分配圖基本上以包含設計費、地板、天花板、油漆、木作、清潔、水電管路的材料與施工費用等來計算，因為屋齡越高，存在的問題越多，像是採光不 佳、管線老舊、漏水等，常常也需要大動格局，將老舊隔間全部拆除，再加上水電管線也是需要全面更新，40年老透天的基礎工程，抓一坪NT.50,000∼80,000元，如果拆除之後發現情況複雜，例如有壁癌、漏水、白蟻等問題，費用會更高，一坪NT.100,000元以上也不奇怪。下列是建議的預算分配圖： 設計費與監工費不要忘了！而除了工程費用之外，如果有請設計師，還需要另外計算設計師的設計費與監工費，一般設計費依照資歷與名氣每坪從NT.3,000∼10,000元不等，如果是大師級一坪NT.10,000元以上也是大有所在。另外還有監工費，有以坪計價，也有依總工程款的百分比計算。在整體預算的比例上，設計費約為總工程款的7%左右，監工費則是5%∼10%之間。
掃碼下載100APP隨時隨地看美圖學裝修老屋不只住起來不方便，從外觀看起來更是陳舊不堪，住戶想要脫手，通常價錢也不會太好。近幾年，「老屋拉皮」或老屋改造越來越夯，不少四、五十年的老房子舊瓶裝新酒後，價格翻漲約 10% ；還有的老舊公寓，因為沒有電梯，老人家進出不便，連帶也影響價格，政府也推出老屋重建補助方案，不只改善了高齡化台灣的居住品質，也讓公設相對較少的老公寓，在房市逆勢翻紅！但大樓想要老屋翻修、拉皮，最常碰到的問題是住戶意見不合，要反對住戶掏錢、辦信用貸款或者申請老屋貸款來分攤老屋翻修費用，著實是件難事，這也造成政府提供的老屋拉皮補助方案，申請人門可羅雀的狀況。 老屋拉皮費用驚人 善用信用貸款減輕負擔老屋拉皮超夯，政府雖有推出補助方案，但驚人的費用讓人怯步，如果有心想翻新老屋，建議可以選擇優惠的信用貸款，不但可以減輕負擔，也可以完成老屋拉皮的心願。
閱讀更多：老屋翻修省錢三招！ 拉皮之後的新建物，外觀煥然一新，往往還能增值 10% 以上，以位於南京東路二段，一棟屋齡 40 年的南京大樓為例，拉皮之前每坪房價 50 萬元，拉皮完成後，價格一度翻漲到 60~65 萬元，約成長 10~20% ，對於住戶來說，當然是黃袍加身，鍍了一層金，只是，整棟大樓打掉重練，這筆預算不是小數目，要整合意見分歧的住戶更是一大工程。 以台北市為例，申請老屋拉皮補助，屋齡要超過 20 年以上，補助上限以不超過總工程經費之 45%，且不超過新台幣 1,000 萬元為限，至於總工程費用的支出，以外牆表面積來算，外牆建材數量加上連工帶料，與搭設鷹架或使用施工平台工程費用，加上其他燈光、人行道等工程費用，就是裝修總金額，扣除掉政府補助費用，再由住戶平均分攤費用。 老屋拉皮工程，第一步驟是從外牆打石至結構體，這時，很多在外面看不到的牆面問題紛紛出現，包括解決結構裂縫及蜂巢、解決結構鋼筋鏽蝕等問題，以及處理施工模板未清除的狀況。老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框未嵌樘、窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落，以及外牆結構裂縫造成滲水等問題，這些問題容易衍生房屋結構上的狀況，例如牆壁滲水、壁癌及漏水，處理外牆更新時，也能一併處理這些問題。 閱讀更多：減少不必要開銷，你需要掌握老屋裝修重點 老屋翻修前得先拆違建？老住戶配合意願低！拉皮後，房價能夠賣更高，聽起來好處多多，但，這些年的申請，卻始終門可羅雀，為什麼？試想，如果住了幾十年的老住戶，根本就不打算要賣房子，房價高低根本與他無關，這類住戶根本不願意掏錢配合；此外，拉皮是要讓外觀變整齊漂亮，但台灣老屋不是陽台外推，就是加寬加高，在老屋拉皮之前，住戶得自行花錢讓房屋恢復違建前的原樣，才能進行工程，這對老住戶來說，簡直要人命，自然興趣缺缺。 過去幾年政府補助成功的拉皮案件，多為商辦大廈，但經濟能力不足老舊公寓住戶，其實，更需要政府補助經費整建，而政府獨厚屋況條件跟經濟能力較好的高樓大廈，比較容易取得補助，這根本無助於解決老屋問題，為了讓老舊公寓也能有春天，政府另外推出了老舊公寓增設電梯補助方案。 閱讀更多：高齡屋也有春天 政府重建貸款補助 老屋貸款這樣借！ 電梯更新北市補助 216 萬 低樓層反對 高樓層難整合從老年人口的急遽增加來看，2018 年 3 月時，台灣的高齡人口已經超過 14％ ，目前全台約有 52 萬戶住宅僅有老人居住，鼓勵老舊建物加速興建電梯，的確有其必要！依照現行規定，5 樓以下公寓大樓，只需要共有人和應有部分過半數同意，或應有部分三分之二同意，每案最高補助金額，從過去的 116 萬元，提高到 216 萬元。 但，從 2015 年開放申請至今，申請與完工數量還是偏低，就跟老屋拉皮一樣，住戶意見整合是最常見的問題，首先，通常低樓層較無電梯需求，一樓住戶更是完全不用電梯，要他們拿錢共建，當然興趣缺缺，持反對意見；另外，就算是樓層高一點的用戶有意願，錢也是一個大問題，以台北市政府為例，每案補助最多達 216 萬，但規定補助金額不能超過總經費的一半，不少住戶因為不願負擔剩餘費用，寧可辛苦點爬樓梯，也不願提出申請，住戶意見整合不易，始終是老屋想要翻新的最大阻力！ 閱讀更多：老屋貸款成數不足？三攻略得到滿意高屋齡貸款成數 |
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