建築用地怎麼區分?一次弄懂甲、乙、丙、丁四種建地
by | 8 月 27, 2020 | 不動產大小事 |
在報紙分類廣告欄中,有許多小方塊的不動產租售廣告,有心的人或許會發現,其中有許多土地出售的廣告,會特別註明是「甲種建地」、「丁種建地」等等,這些「甲乙丙丁」到底代表什麼?想要購買土地的人又特別要注意什麼呢?
一般來說指建地是指其是否可合法蓋住宅、商業大樓、工廠、店舖、停車塔、機關學校…等。
而農地是指只能做農牧用途的土地,如耕作、放牧、養殖…等(但可興建10%面積的農舍)。
建地或農地是各縣市政府依都市計劃指定的,所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場….等;
除上述都市計劃劃定的土地範圍,尚有都市計劃外土地(一般較偏僻)分一般農業用地,及甲乙丙丁建地,甲乙種建地及可建住宅的山坡地丙建,丁建為可建工廠的建地。
甲種建築用地
一般農業區,或特定農業區內的建築用地。都市計劃外的建築用地,生活機能比較都市計劃內的住宅用地,環境是有差一點,生活方便性也比較差,房價也較低。
建蔽率60%。容積率240%
乙種建築用地
是鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度的商業使用。都市計劃外「鄉村區」的建築用地,何謂鄉村區的定義:就是在都市計劃外的鄉下,人氣很旺盛的聚集性就部落,通常到這些地方,充滿了田野的風味,但幾乎沒有計畫道路規劃,是現況道路,道路系統小又窄,未來房價不易有上漲機會與空間。
建蔽率60%。容積率240%
丙種建築用地
山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地,建商買了丙建的土地後,就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了。 建蔽率40%。容積率120% 不過目前台灣省各鄉鎮市政府,對於土地開發做很嚴格的管制,有些地區的政府會將容積降低,從160%降至80%,希望建築開發對環境衝擊的影響降低。
建蔽率40%。容積率120%
丁種建築用地
一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠,並申請工廠登記證,大部分都用作工廠用地使用。
建蔽率70%。容積率300%
建地沒有分什麼優缺點,就差在建蔽容積率,有分的話也是丁建,也就是工業地。
現在很多建商找工業地來蓋住宅,因為取得土地的價格價便宜,建蔽容積率又高,可使用的空間較大,房屋售價約一般住宅的7成~8成。
可是消費者在買時,無法申請政府的優惠房貸,而且銀行的貸款成數不高。
以下是各種建地的容積建蔽率整理。
一、甲種建地 建蔽率60% 容積率240%
二、乙種建地 建蔽率60% 容積率240%
三、丙種建地 建蔽率40% 容積率160%
四、丁種建地 建蔽率70%
容積率300%
五、窯業用地 建蔽率60% 容積率120%
六、交通用地 建蔽率40% 容積率120%
七、遊憩用地 建蔽率40% 容積率120%
八、墳墓用地 建蔽率40% 容積率120%
九、特定目的事業用地 建蔽率60% 容積率160%
丁種建築補充說明
丁建可蓋的工業設施,共有29項,以下我一一羅列出來。
- 廠房或相關生產設施(特定農業區、一般農業區及鄉村區,除既有工及相關生產設施外,限於經直轄市國縣(市)政府認定之低污染事業使用。)
- 附屬辦公室
- 附屬倉庫
- 附屬生產實驗或訓練房舍
- 附屬單身員工宿舍
- 附屬露天設施或堆置場所
- 附屬停車場等必要設施
- 防治公害設備
- 工廠對外通路
- 兼營工廠登記產品有關之買賣業務(不得單純經營買賣業務。)
- 高壓氣體製造設備及其他附屬設備
- 工業技術開發或研究發展設施
- 汽車修理業
- 倉儲設施(賣場除外)
- 綠帶及遊憩設施
- 教育設施(限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置幼稚園者。)
- 衛生及福利設施(限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置托兒機構者。)
- 社區安全設施
- 標準廠房
- 加油站及汽車加氣站
- 以共及公用業設施
- 運輸倉儲設施
- 轉運設施
- 業訓練及創業輔導設施
- 試驗研究設施
- 專業辦公大樓
- 環境保護及景觀維護設施
- 企業營運總部(以經中央主管機關依「推動企業營運總部行動方」等相關規定核定者為限。)
- 其他工業設施
銷售中土地資訊
台慶 – 新竹寶山平坦農地
在丁種建築用地可以蓋房子嗎這個討論中,有超過5篇Ptt貼文,作者a386036也提到 基本上除非容積未用完 使用分區不準 不然住戶想要主建物1:1,陽台還不考慮就很難 在容積剛好用完或超過下 即便是那原容積25%獎勵 住戶不貪心下 建商跟住戶等於2:8分,蓋5坪拿1坪 以現在台北市拆屋+蓋好+建築師等費用,一坪成本至少25萬,用普通好些建材 可能就ykk窗 偷偷衛浴。二級沒選特殊東西的進口廚具。崇友電梯。蓋rc 以上不包含搬遷。租金補貼。一樓頂加補貼,或是走權變下一樓多分...
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Re: [閒聊] 北市容積率一覽表
基本上除非容積未用完 使用分區不準 不然住戶想要主建物1:1,陽台還不考慮就很難 在容積剛好用完或超過下 即便是那原容積25%獎勵 住戶不貪心下 建商跟住戶等於2:8分,蓋5坪拿1坪 以現在台北市拆屋+蓋好+建築師等費用,一坪成本至少25萬,用普通好些建材 可能就ykk窗 偷偷衛浴。二級沒選特殊東西的進口廚具。崇友電梯。蓋rc 以上不包含搬遷。租金補貼。
Re: [討論] 劉墉<超越自己>對"元宇宙"的批判?
我尤其不認同什麼在虛擬環境如遊戲蓋房子, 永遠無法比擬去工地現場蓋房子。這類話。 建築是虛擬環境與現實環境相輔相成建立起來的人類偉業。 並不是現實的建築比較重要,可以完全取代虛擬的建築。 虛擬的建築也不能取代現實建築, 只是很多建築,因為條件不夠只存在於虛擬階段,沒有資源實現。 絕非你和劉墉這種只重現實而輕虛擬的外行人以為的那樣。
Re: [請益] 升息對營建股算是很大的利空嗎
: 根據板規1-4-2.請益可提及標的,但是只要屬以下如: : 1.問漲跌,或持股分析。 2.預測個股或產業未來性。 3.或有推薦意圖。 : 請使用 [標的] 分類並依正確格式發文,違者1-4-2砍文處分。
Re: [新聞] 房市管制 楊金龍預告很多工具還沒出手
看了一堆房市管制新聞與手段 一路走來一直有個很衝突的問題想問問版友意見 //moptt.tw/p/home-sale.M.1646883799.A.B5C 類似這種新聞,各個熱點各種公共建設也好 各種什麼公園、捷運,N鐵共構 或是民間企業:GG大軍蓋廠連環進攻 誠心發問: 一個地區有上述各種利多,甚至是國家建設, 然後建照也是政府發的,住X商Y的土地也是政府畫的 重劃區也是政府去徵收農地規劃的
Re: [請益] 月出光輝四海明 買房
: 七王爺線上求籤 : 得24籤 : 月出光輝四海明 : 前途祿位見太平 : 浮雲掃退終無事 : 可保禍患不臨身 : 問題: : 目前北飄中,未來預計要回鄉,看到現今房價一直上漲,是否該現在就在家鄉買房先出租 : ,待回鄉時可直接住進去。(以未來自住規劃,非投資取向) : 籤詩解釋: : 築室漸且候,待日期。 : 不知道「築室」是否能直接視為「買房」?若是,是否代表先不要買?
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為了落實國土的發展規劃,和更有效率的營建管理,我國的土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。
一、「都市土地」
「都市土地」是依照《都市計畫法》實施都市計畫範圍內之土地。根據內政部的統計資料,在105年底,已實施都市計畫的地區共計435處,約佔了我國13%的土地面積。「都市土地」得視實際的發展情形,劃定為下列各種使用分區,分別限制其使用:
1、住宅區。
2、商業區。
3、工業區。
4、行政區。
5、文教區。
6、體育運動區。
7、風景區。
8、保存區。
9、保護區。
10、農業區。
11、其他使用區。
以上的各類使用分區,代表著不同的使用目的和需要。
而每個使用分區又可再依各自的需要,依照使用強度(也就是「建蔽率」和「容積率」),再往下細分為幾個等級(如住一、住二、住三…等)。
對此,我們常會有的一個疑問就是,為什麼才隔了幾條巷子的距離,兩塊土地的價格會差了那麼多?
這是因為每個使用分區,可能會有不同的「建蔽率」和「容積率」規定,所以在土地的估價上,它就會成為影響土地價格的重要因素之一。而在同一個區域內,有著愈高容積率或建蔽率的土地,通常價格也會比較高。
我們就以台北市的土地使用分區規則來舉例:
我們從以上的圖示會發現到,只針對單一的住宅區,就可再細分為八個等級,從「住一區」一直到「住四之一」區,每一個分區都有不同的容積率和建蔽率規定,當然在使用強度和土地價格上,也會差距了很多倍。
二、「非都市土地」:
「非都市土地」則是指都市計畫範圍以外之土地,並依照《區域計畫法》的規定,劃分成11種的使用分區,並編定19種的使用地,佔了約87%的大部分國土面積。
「非都市土地」共劃分了11種使用分區:
特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區、海域區。
其下再編定為19種的使用地類別,比較常見的有以下幾種:
*甲種建築用地:
供山坡地範圍外之農業區內建築使用 (建蔽率60%,容積率240%。)
*乙種建築用地:
供鄉村區內建築使用 (建蔽率60%,容積率240%。)
*丙種建築用地:
森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用 (建蔽率40%,容積率120%。)
*丁種建築用地:
供工廠及有關工業設施建築使用 (建蔽率70%,容積率300%。)
另外還有農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、特定目的事業用地、海域用地…等類別。
確認「土地使用分區」的重要性
既然在不同的區域,有著不同的「土地使用分區」規定,而往往購屋的陷阱就藏在這裡面,也是購屋者要多留意的地方,。市場上最常見的「土地使用分區」違規住宅,就是工業住宅。
這一類蓋在工業用地的住宅,在建商的包裝下,一般人很難察覺到有何不同,房子不但可以作為住家使用,還可以登記公司作營業使用,在比較低廉的售價誘惑之下,購屋者還以為撿到便宜貨了。如果事前未經確認,不小心買到了這種違規產品,那麼你可能會有一籮筐的問題等著被解決。
首先,工業住宅整體上的出入環境較為複雜,並不是單純的住家規劃,其居住品質堪慮;
其次,辦理房貸時,你將會碰到銀行意願不高,貸款成數比一般住宅低的問題。就算你能順利住進去了,未來還有可能會收到政府寄來的罰單或改善函令,煩不勝煩。
最後,當你決定要出售以後,也會面臨到市場接受度不高,乏人問津的困境。
所以,在買房之前,記得要先查證房子座落的「土地使用分區」,才能避免未來的消費糾紛,此事大意不得。
要如何查詢房子的「土地使用分區」?
要查詢房子的土地使用分區,你有幾種方式:
找出房子所在的土地謄本,查一下土地標示部的「使用分區」及「使用地類別」欄位,你就知道答案了。
若是這兩個欄位顯示為「空白」,那就表示這塊土地應該是「都市土地」。這時你可連線至內政部營建署的「全國土地使用分區資料查詢入口網」(//luz.tcd.gov.tw/),在輸入了縣市、路名或地址之後,只要利用電腦或手機,你就可以輕鬆查到該筆土地的使用分區。
或是可連線到各縣市的土地使用分區查詢網站,它們不但可以提供查詢的功能,還可以申請核發土地使用分區的證明。